Modernisation du processus transactionnel en copropriété et ses implications

Dans le but d’accroître la transparence et la clarté lors de la vente d’un bien en copropriété, un ensemble de mesures visant à enrichir les informations disponibles sur ses caractéristiques énergétiques a été mis en place. Ces nouvelles mesures incluent notamment le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et l’audit énergétique. L’avocat Cyril Sabatié apporte son éclairage quant aux obligations de transmission de ces documents et leur calendrier d’application.

Transmission du PPT et de son projet

Depuis le début de l’année 2024, la législation exige la communication du PPT ou, si celui-ci n’est pas encore adopté, de son projet. Ces informations sont indispensables pour la réalisation des travaux prescrits et leur échéancier. Ces éléments doivent être mentionnés dans le carnet d’entretien et transmis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la compromis de vente.
Le PPT concerne les immeubles d’habitation ou à usage mixte âgés de plus de 15 ans depuis la fin des travaux de construction. Les immeubles à usage exclusivement professionnel en sont exclus. Selon le nombre de lots dans la copropriété, l’obligation de communication du PPT à l’acheteur varie:
– dès le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– dès le 1er janvier 2024 pour celles entre 50 et 200 lots
– dès le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins

Exceptions à la communication du PPT

Certains cas spécifiques ne nécessitent pas la communication du PPT ou de son projet. Par exemple, un copropriétaire actuel de l’immeuble ou lors de l’acquisition d’un lot annexe seul (garage, cave, etc.). Si le DTG n’indique aucun besoin de travaux pour les dix années suivant sa réalisation, la copropriété peut être exemptée de l’élaboration d’un PPT.

Intégration du DPE collectif dans les transactions

Les copropriétés doivent se soumettre à l’obligation de réaliser un DPE collectif avant le 31 décembre 2026, pour les constructions antérieures au 1er janvier 2013. Ce diagnostic théorique informe sur la consommation énergétique présumée, les émissions de gaz à effet de serre, les descriptifs des systèmes de chauffage, de ventilation, précisant également des recommandations pour améliorer la performance énergétique.
Le DPE collectif est inséré dans le dossier de diagnostics techniques et doit être renouvelé tous les 10 ans, sauf pour les bâtiments classés A, B ou C depuis le 1er juillet 2021. Les dates d’application dépendent du nombre de lots et s’échelonnent comme suit :
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
– 1er janvier 2025 pour celles entre 50 et 200 lots
– 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins

La distinction entre DPE collectif et audit énergétique

Il est crucial de distinguer le DPE collectif de l’audit énergétique, ce dernier étant réservé aux habitations individuelles ou multipropriétés exclus du statut de la copropriété avec un DPE individuel classé F ou G, et prochainement E ou D.

Audit énergétique pour les ventes de maisons en copropriété horizontale

Face à certaines ambiguïtés réglementaires, la Direction de l’habitat a précisé que les maisons individuelles d’une copropriété horizontale, classées F ou G et faisant partie d’un lot indépendant, doivent également faire l’objet d’un audit énergétique avant leur mise en vente depuis le 1er avril 2023.

Implications pour le syndic

Il est de la responsabilité du syndic de proposer à l’assemblée générale, suite à l’établissement d’un DPE collectif, un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique, sous réserve que le PPT n’inclue pas déjà de telles mesures.
Les mesures et calendriers énoncés visent à fournir une transparence accrue et à éliminer les imprévus énergétiques au sein des transactions immobilières en copropriété, permettant ainsi aux acquéreurs de mieux anticiper les coûts futurs et de contribuer à l’effort collectif pour l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments.